[세무자문]주택건설사업 시행사의 옵션공사에 대한 취득세

주택건설사업을 시행하는 시행사는 시공사를 선정하여 주택건설공사를 진행하게 됩니다. 이 경우 시행사와 시공사는 공사도급계약을 체결하게 되는데, 시공사는 시공마진 확보를 위하여 주택건설공사 중 옵션공사부분을 시공사의 책임으로 수행하는 경우가 있습니다. 이러한 계약구조 하에서는 당연히 옵션공사대금은 (시행사나 신탁사가 아니라) 시공사의 계좌로 직접 입금되고, 수분양자들은 옵션공사부분에 대하여 (시행사가 아니라) 시공사와 공사계약을 체결하게 됩니다.

수분양자들 입장에서는 옵션공사대금을 시행사에 지급하는 것과 시공사에 지급하는 것에 차이가 없기 때문에 문제될 것이 없습니다. 시공사의 입장에서도 옵션공사에 따른 공사마진의 확보가 가능하므로 오히려 이러한 계약구조를 선호하게 됩니다.

다만, 이러한 계약구조는 시행사에게는 취득세 추가 부담이라는 문제를 초래하나, 통상의 시행사들은 공사도급계약시점에서는 이러한 문제를 인식하지 못하고 있다가 준공 후 취득세 신고납부 시점에서 문제에 직면하게 되어 시공사와 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

현행 지방세법 상 건축물의 취득세 납세의무는 시행사(신탁중인 경우 신탁사)에게 있으며, 주택건설사업의 옵션공사비는 건축물의 취득세 과세표준에 포함됩니다. 옵션공사대금을 시행사가 가져가던 시공사가 가져가던 동일합니다.

따라서 위와 같이 옵션공사를 시공사의 책임으로 수행하는 경우, 시행사 입장에서는 준공으로 자신이 취득하는 건축물(주택)의 취득세 과세표준이 옵션공사비만큼 증가하게 되고 해당 과세표준 증가액에 해당하는 취득세 추가부담을 지게 됩니다. 반면 시공사입장에서는 취득세 부담없이 옵션공사에 따른 공사마진만 확보하는 이익을 취하게 됩니다. 예를 들어 옵션공사비가 100억원인 경우 개략적으로 보면 시행사는 3억원 상당의 취득세를 추가로 부담하게 됩니다.

주택건설사업에서 시행사가 건축물에 대한 취득세를 부담하는 시점은 건축물 사용승인 이후이기 때문에 통상 시행사들은 공사도급계약 시점에서는 이러한 문제를 인식하지 못하고 있습니다. 따라서 시공사와의 불필요한 분쟁을 회피하기 위해서는 공사도급계약 시점에 옵션공사에 따른 취득세 부담주체를 계약상 명확하게 할 필요가 있습니다.